【以案释法】外村居民买房他村房屋,所签的房屋买卖合同是否有效

发布时间:2019-04-04 17:21    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【案情分类】:合同纠纷

【案情摘要】

  不同于商品房、二手房买卖,农村房屋买卖较为特殊。外村居民购买农村房屋,签订的房屋买卖合同是否有效?下面通过一则案例为大家详细介绍:
  
  【案情简介】
  
  吴某是大足区某村村民,2016年2月,吴某与另一村村委会、重庆某建设公司签订协议,约定:因村委会欠重庆某建设公司工程款,建设公司将对村委会的债权转让给吴某,村委会同意吴某以该债权折抵购房款,购买该村在集体土地上自建的楼房2套。16年的2月16日,村委会与吴某签订楼房买卖合同,约定付款方式是用村委会拖欠某建设公司的35万元折抵房款。但此后半年,因4套楼房被该村村民占用,吴某一直无法入住及使用。无奈之下,吴某将村委会诉至法院,请求确认楼房买卖合同无效,要求返还购房款35万元。
  
  庭审中吴某以其并非该村集体经济组织成员购买宅基地上楼房为由,主张购房合同无效,请求该村村委会返还购房款。
  
  村委会认为,房屋买卖合同合法有效,房屋已交付给吴某,吴某已实际占有该楼房,且吴某并没有实际支付房款,无权要求返还购房款。
  
  【法院审理判决】
  
  法院审理认为,村委会将在本村集体土地上建造的楼房卖给本集体经济组织成员以外的他村村民,违反了法律强制性规定,依照《合同法》第52条的规定,楼房买卖合同无效。从吴某与村委会、建设公司达成的三方协议来看,应当认定村委会已经认可吴某支付了购房款,因购房款的支付方式系原、被告自愿达成的一致协议,视为原、被告双方自愿将债权转为购房款,应认定吴某支付了购房款。综上法院判决村委会返还吴某购房款35万元。
  
 
  【以案释法】
  
  外村居民买房他村房屋,是不受法律保护的,双方签订的房屋买卖合同亦是无效的。相关法条:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,将在农民集体所有土地上建造的房屋出卖给本集体经济组织之外的他人,违反了法律的强制性规定,房屋买卖合同无效,不受法律保护。
  
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