委托亲属代签房产合同法律效力如何?后因房价涨价反悔,怎么办?

发布时间:2019-02-12 11:38    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【资讯分类】:诉讼案例

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       近日,有网友咨询到,买房已交付定金,但因房子涨价原约定的房价显然不划算,可不可以退还定金?是否造成违约?还有网友咨询到,因房产属于夫妻共同财产,在办理过户的过程中,夫妻双方一方因自身原因反悔不承认出售,该怎么办?等等一系列房产纠纷问题,今天就跟着鼎屺小编一起来看看我所真实承办的案例,遭遇房产纠纷到底应该怎么办?不想看案例,立即咨询

  【真实案例】重庆市大渡口区人民法院民事判决书(2018)渝0104民初4384号
 
  【案情简介】原告:漆某,男,1985年11月17日出生,汉族,住重庆市江津区。
 
  委托诉讼代理人:梁蓉平,重庆鼎屺律师事务所律师,特别授权。
 
  委托诉讼代理人:杨天夏,重庆鼎屺律师事务所律师,一般授权。
 
  被告:刘某,男,1966年10月15日出生,汉族,住重庆市大渡口区。
 
  委托诉讼代理人:肖某蕊,女,1946年12月19日出生,汉族,住重庆市大渡口区,系刘某的母亲,特别授权。
 
  被告:刘某某,男,1964年2月6日出生,汉族,住重庆市大渡口区。
 
  第三人:重庆金桃子置业顾问有限公司,住所地重庆市大渡口区。
 
  法定代表人:唐某华,该公司经理。
 
委托亲属代签房产合同法律效力如何?后因房价涨价反悔,怎么办?
 
  原告漆某向法院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行房地产买卖及经纪合同,协助原告及第三人办理房屋过户登记手续;2、判令被告支付违约金70000元;3、本案的诉讼费、保全费、律师费等原告为实现债权支出的费用由被告承担。事实与理由:刘某单独所有位于重庆市大渡口区某房屋一套,刘某的哥哥刘某某实际居住在内。2018年3月8日,经第三人居间介绍,刘某委托刘某某将该房屋以350000元的价格出售给原告漆某,约定漆某按揭贷款购买该房屋,并签订了房屋买卖合同。合同签订当日,刘某某代刘某收取了购房定金20000元。6月8日,刘某、漆某以及中介方到银行办理了申请按揭贷款的手续。7月3日,银行审批通过了漆某的贷款申请。贷款审批通过后,因房屋上涨,刘某拒不配合办理过户登记手续,后经三方多次协商无果。为维护原告合法权益,特诉致法院。
 
  【争议焦点】被告刘某辩称,1、刘某不是本案适格被告,合同是刘某某签订的,刘某是房屋的所有人,但其并没有在合同上签字捺印,也没有作出对房屋处分的意思表示,不应受合同约束。刘某一直随其母亲肖某蕊生活,卖房子是肖某蕊主张卖的,也是肖某蕊让刘某的兄长刘某某去签的合同,签合同时没有出具刘某的委托书;2、即便刘某被告主体适格,原告也无权要求过户,不同意原告过户的要求;3、原告主张违约金过高,刘某没有钱,他正在吃低保,也没有钱承担诉讼费、保全费和律师费。请求驳回原告的诉讼请求。
 
  被告刘某某辩称,1、刘某某不是争议房屋的实际及名义所有人,主张刘某某过户主体不适格;2、依据原被告双方签订的买卖合同约定,买方同意将首付款于过户当日之前直接支付给卖方,原告没有将首付款支付给卖方,被告没有义务履行合同;3、依据法律及司法解释的规定,合同约定的违约金不得高于损失的20%,原告要求支付违约金70000元过高;4、原告要求被告支付律师费等实现债权的费用于法无据。故请求驳回原告的诉讼请求。
 
  第三人金桃子公司陈述称,刘某说卖房子是为了给母亲养老,卖房子是刘某某来的,我们要求了刘某某出具委托书,但刘某某说不用,他可以做主。
 
  【办理思路】依法成立的合同,受法律保护,合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中,刘某某代刘某签订《房地产买卖及经纪合同》,刘某某未出示刘某的授权委托,该合同效力待定。2018年6月8日,刘某本人前往建设银行,向银行出具承诺函,并与原告漆某签订重庆市房地产买卖合同等文书,其目的系配合漆某办理涉案房屋的按揭贷款手续,刘某之行为应当视为对刘某某代签之合同的追认,据我国合同法司法解释二第十二条之规定:“无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务的,视为对合同的追认。”故刘某某代刘某与漆某及经纪方金桃子公司签订的《房地产买卖及经纪合同》,已经权利人刘某追认,合法、有效,合同相对方应当按照合同约定,全面履行合同义务。据双方合同约定,被告应当配合原告办理涉案房屋的过户登记手续,原告在办理过户登记手续的当日之前支付首付款,因被告拒绝履行过户登记之合同义务,原告方经多次催促被告履行,被告亦予以拒绝,原告未支付首付款,系行使不安抗辩权,原告之行为不构成违约。现原告主张继续履行合同要求被告办理过户登记手续,符合法律规定,原告可在向被告刘某支付首付款之次日要求刘某办理涉案房屋的过户登记手续。刘某拒不履行合同约定,确已违反诚实信用原则,应当收到法律之惩戒。
 

 
  【裁判过程】经审理认定事实如下:2018年3月8日,刘某作为卖方,刘某某作为委托代理人,与原告漆某作为买方,第三人金桃子公司作为经纪方签订《房地产买卖及经纪合同》。合同主要约定:1、买卖双方通过经纪方购买位于重庆市大渡口区某房屋,该房屋建筑面积63平方米;2、该房屋成交价350000元,买方先付定金20000元,余款分期支付,买方同意将首付款113000元(不含定金)于过户当日之前直接支付给卖方;3、买卖双方定于银行按揭审批之前办理该物业的房地产权证过户手续,自买方名下房地产权证出证之日起10个工作日内,买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相关部门缴纳相关税费并申领新的房地产权证,买方需按揭的,须在领取新房地产权证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭抵押登记手续;4、买卖双方此次交易所产生的税费由买方承担;5、买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款后7日内;6、经纪佣金为买卖各方各承担3500元;7、任何一方违反本合同约定致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成,则视为相关责任方违约,违约方应向守约方支付约定的违约金,对守约方造成直接损失的应依法赔偿其损失,违约金约定为合同房屋总价款的100%;8、另补充约定,双方约定银行按揭支付方式房款350000元,首付133000元(含定金),余款217000元由银行按揭支付给卖方,卖方承诺无产权,无经济纠纷,否则产生的经济责任和法律责任自行承担,双方提供的资料必须真实、合法、有效,否则产生的法律责任自行承担。等。合同由刘某某代刘某在卖方处签名并在委托代理人栏签署自己的姓名,原告在买方处签名,第三人在经纪方处盖章。合同签订当日,刘某某出具收条一张,载明收到原告漆某涉案房屋定金20000元。
 
  2018年6月8日,刘某与原告方到中国建设银行办理涉案房屋银行按揭贷款手续。刘某向中国建设银行股份有限公司重庆市分行出具卖方承诺函,该承诺函主要载明:产权证号为2018-000439726,坐落地址为大渡口区某房屋为本人所有,本人具有完全的处分权,对本次销售房屋交易的真实性负责,并承担相应的法律后果。我同意将上述房屋出售给漆某,该房屋无产权纠纷,并同意将银行按揭贷款划入刘某账户,一旦此款项划入该账户,就视为此款项由卖家收妥。刘某在卖方签字处签字并捺印。同日刘某与漆某、廖亚莉出具承诺书,承诺内容为作为二手房买卖双方,我们均已知晓贵行的个人住房贷款规模较为紧张,但我们仍自愿选择贵行作为我们交易房产的按揭贷款经办行,并在此郑重承诺:我们对贷款发放时间不作任何要求,一切以贵行的放款计划为准。刘某亦出具收到涉案房屋首付款135000元的收条,并与漆某、廖亚莉签订《重庆市房地产买卖合同》,用于银行按揭贷款。2018年6月21日,漆某在中国建设银行个人活期账户内有存款116492.50元。
 
  2018年6月15日,金桃子公司法人唐某华联系原告,称业主不同意出卖房屋。同年7月3日,涉案房屋银行按揭贷款通过银行审批。
 
  2018年7月9日,刘某某、漆某以及经纪方法人唐某华签订补充协议,主要约定:漆某购买涉案房屋,卖方刘某将清水房交给大哥刘某某居住,刘某某简单装修了房屋和购买了部分家电家具,业主刘某大哥提出要求客户支付20000元费用,作为他的补偿,他只拿走电视机,其余都不带走,留给买方漆某,经双方协商,买方同意去看下家具家电房,若卖方配合中介方过户,在银行放尾款时,卖方交房的当日买方漆某支付给卖方刘某的大哥刘某某15000元的补偿,卖方就把房子交给买方,不得再找理由拖延过户或交房子。2018年7月13日,金桃子公司法人唐某华电话通知刘某某,要求办理过户登记手续,刘某某表示涉案房屋不再出售。
 
  2018年8月1日,漆某委托重庆鼎屺律师事务所律师梁蓉平向刘某、刘某某发出《关于履行房地产买卖及经纪合同相关事宜的通知函》,通知二人继续履行合同。被告收到后未予回复。
 
  另查明,涉案房屋坐落在重庆市大渡口区,权利人为刘某,登记为单独所有。
 
  上述事实,有房产证复议件、房地产买卖及经纪合同、收条、支付宝转账记录、卖方承诺函、承诺书、首付款收条、重庆市房地产买卖合同、照片、银行流水清单、补充协议、微信聊天记录、通话录音、律师函及邮政回执等证据证实,经当庭质证,结合原被告陈述,足以认定。
 
  【裁判结果】综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条第一款之规定,判决如下:
 
  一、刘某继续履行刘某某于2018年3月8日与漆某、重庆金桃子置业顾问有限公司代签的《房地产买卖及经纪合同》,并于收到首付款113000元之次日配合办理坐落在重庆市大渡口区的房屋的产权变更登记至漆某名下;
 
  二、刘某于本判决生效之日起三日内支付漆某违约金10000元;
 
  如果被告刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
  本案案件受理费减半收取3800元,保全费2270元,合计6070元(漆某已预交),由刘某负担,刘某于本判决生效之日起三日内径付漆某。
 
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