重庆律师事务所介绍小产权房买卖潜在的法律风险

发布时间:2021-05-26 22:13    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【内容分类】:房产纠纷

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  什么时小产权房?小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,小产权其实就是乡产权集体产权,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。那小产权房买卖潜在的法律风险有哪些呢?重庆律师事务所结合相关法规为您详细介绍:
  
  风险一、小产权房拆迁难补偿。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁,小产权房购房者能够因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围外,无法享受有关补偿或优惠条例。
  
  风险二、小产权房没有房产证。小产权房存在诸多风险,最大的问题就是没有产权,不受法律的保护。这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保证。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
  
  风险三、小产权房无法办理继承。由于小产权房只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民,因此,对于购买小产权房的购房者,在原购房人死亡后,其继承人仍无法对该房屋享有继承权,并办理有关的过户手续,房屋价值无法延续。
  
  风险四、小产权房无法办理抵押。根据担保法理论要求,禁止流通的物根本不能成为抵押物,其次,在实现抵押物的过程中,由于小产权房交易受限,影响了抵押权的实现,并最终影响了抵押的效果。
  
  风险五、小产权房配套不完善。小产权房几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。
  
  风险六、小产权房质量难保证。一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  小产权房买卖合同怎么写?
  
  出卖人(甲方): 身份证号码:
  
  买受人(乙方): 身份证号码:
  
  甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
  
  (一)甲方自愿将其村证房位于市____区____的房屋(建筑面积___平方米)以人民币___仟___佰___拾___万__仟__佰___拾__元整($__ 元)的价款出售给乙方。
  
  (二)乙方支付甲方合同保证定金_万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
  
  (三)本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
  
  (四)本合同签订后,甲方对 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
  
  (五)本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
  
  (六)违约责任
  
  1、甲方应当于年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。
  
  2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
  
  3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
  
  4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
  
  5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
  
  (七)本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第______种方式解决。
  
  1、提交___________仲裁委员会仲裁。
  
  2、依法向 区人民法院起诉。
  
  (八)其他约定
  
  (九)本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
  
  (十)本合同一式三份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
  
  甲方: 乙方:
  
  年 月 日 年 月 日
  
  见证人:
  
  年 月 日
  
  购买小产权房的注意事项
  
  1、看开发主体是否合法。重庆律师事务所介绍实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。
  
  2、看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定,城中村的开发用地,必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地,实现土地性质的转变,再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用,并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。
  
  3、看是否符合城市规划。城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
  
  4、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
  
  5、看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定,经武汉市国土房产局审核,各项条件符合有关法律法规的规定,取得商品房销(预)售许可证后,才能向社会销售。
  
  综上所述,购买小产权房潜在的法律风险很多,所以重庆律师事务所提醒大家购买这类房屋时需要谨慎。

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