重庆律师事务所分析房屋租赁合同纠纷的解决方式

发布时间:2021-05-17 22:07    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【内容分类】:房产纠纷

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  因为房屋租赁合同的条款问题及房东租客双方在履行时出现各种违约情形,导致了房屋租赁合同纠纷的产生。那么房屋租赁合同纠纷的类型有哪些?房屋租赁合同纠纷一般要怎样解决呢?接下来重庆律师事务所结合相关法规为大家详细介绍,希望能够有所帮助。
  
  一、房屋租赁合同纠纷的解决方式
  
  解决方式一、协商解决,房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的,应当协商解决;
  
  解决方式二、协商不成的,应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
  
  (1) 申请仲裁解决
  
  仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的,应当双方自愿,并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定,事后双方当事人又没有达成仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会将不予受理。
  
  反之,双方当事人事先在合同中已有约定,或者事后已达成仲裁协议的,一方向法院起诉,法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力,一旦判决书生效,当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。
  
  (2)民事诉讼解决
  
  若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的,可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务,致使租赁合同解除的,未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的,应当依法承担赔偿责任。
  
  涉及到房屋租赁合同纠纷的管辖究竟属于不动产纠纷的专属管辖还是属于合同纠纷的特别地域管辖呢?重庆律师事务所认为房屋租赁合同纠纷,虽与不动产发生牵连,但因诉争法律关系发生的依据是当事人间存在的合同,其性质仍属于债权债务纠纷,并非不动产物权纠纷,不应适用专属管辖,所以应适用合同纠纷的特别地域管辖,由被告住所地或者合同履行地(即不动产所在地)人民法院管辖。
  
  二、房屋租赁合同纠纷的类型
  
  1、房屋承租人优先购买权的效力
  
  根据民法通则的若干意见的118规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
  
  根据合同法第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
  
  因此,如果出租人想要出卖房屋的,要提前告知承租人,且承租人享有优先购买权,但常有承租人会认为出租人把他名下的其他房屋卖给第三人,承租人也想要购买该房屋,主张该房屋买卖无效,这是不行的,承租人的优先购买权仅限于承租人目前所承租的房屋,而不是出租人名下所有的房屋。
  
  2、房屋租赁合同效力认定
  
  房屋租赁过程中,出租人和承租人需要通过双方协商确定该租赁房屋的租赁期限、租赁以及双方各自的权利义务等问题,房屋租赁合同是否合法有效也需要认定,房屋租赁合同效力的认定需要从审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租、是否有做好对应的登记备案以及租赁双方的主体资格是否齐全。
  
  法律规定的禁止租赁的房屋租赁合同是无效,出租人或者承租人主体资格不合法的签订的租赁合同也是无效的,因此,在签订租赁合同时需要注意双方是否也有资格签订。
  
  3、租赁期间发生所有权变动,原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权。
  
  原产权人A将房屋出租给B,后A将房屋出卖给C,在A出卖该房屋前B拖欠租金,A、B双方《房屋租赁合同》约定,延付租金超过30日的,出租方有权解除合同,现B欠付租金超过30日,B公司认为:A已经不是产权人,因此不同意支付租金,亦不同意解除合同,同时B未与C签订合同,C不是合同相对人,也无权要求支付产权变更前欠A公司的租金,更无权解除合同。
  
  最高人民法院指出,根据合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。

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