房屋认购书是否具备法律效力?签订房屋认购书要注意什么?

发布时间:2021-05-12 21:25    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【内容分类】:房产纠纷

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  很多购房者认为只有正式的房屋买卖合同才具有法律效力,认为房屋认购书并不是正式的合同,不具备法律效力。然而认购书是对开发商和购房者之间房屋交易的有关事项的初步确认,是具有法律约束力,而定金罚则也是有效的。
  
  什么是“定金罚则”?根据《民法典》(2021年1月1日起实施)和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金。
  
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着,《商品房认购书》中一旦约定了定金,如果不想签订《商品房买卖合同》,开发商就有权“不返还”。当然,如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》,就要双倍返还。
  
  购房者签订房屋认购书要注意什么呢?首先,要理性对待销售人员和开发商的宣传。开发商往往为了销售会夸大甚至用模糊词语去诱导购房者去购房,一定要冷静下来去分析事实的可信度。
  
  其次,签订认购书交定金请三思。只要钱一交出去要收回来就比较困难,为了不损失自己利益,一定要慎重。因为在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,消费者还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。
  
  第三,签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
  
  第四,就是尽量不交定金。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话,可以要求不交定金,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。这些是比较容易退换的。
  
  最后,要抓住对方违约机会。如果开发商一旦出现违约,就要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。
  
  综上,房屋认购书和正式买卖合同一样是具备法律效力的,所以在签订认购书时也需格外注意。

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