承租人和出租人均有过错的,怎样确定各自应承担的责任?

发布时间:2018-12-06 11:06    来源:鼎屺律师事务所    浏览:

【内容分类】:合同纠纷

【内容详情】

        【关键词】租赁物;管理义务;谨慎注意义务;过错
 
  【裁判要旨】出租人对租赁物负有管理义务,应在租赁期间保持租赁物处于适租状态。出租人明知租赁物不符合建筑标准,且存在重大安全隐患,仍将租赁物出租,在租赁期间未尽到安全保障义务的,其主观上存在重大过错,应对承租人的损失承担主要赔偿责任。同时,承租人自身负有谨慎注意义务。承租人在明知租赁物存在安全隐患,也没有采取必要的预防措施的,应对损害后果承担次要责任。

         承租人和出租人对损害后果均有过错的,依据过错程度确定各自应承担的责任
 
  【适用法律】《中华人民共和国合同法》第二百一十六条
 
  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
 
  【参考案例】常德市鼎城芷安居仓储有限公司与尹德树、谢妩媚租赁合同纠纷上诉案
 
  【案情简介】尹德树、谢妩媚于2011年11月21日向鼎城区人民法院起诉称:其夫妻二人在鼎城区桥南家电城从事家电生意。2010年11月26日,尹德树与芷安居仓储公司签订《房屋租赁合同》,租赁芷安居仓储公司的桥南仓储中心13号仓库一间。合同签订后,尹德树、谢妩媚按约支付押金及租金,并将经营的电扇等家电储存于13号储存间。2011年5月12日20时33分,芷安居仓储公司的桥南仓储中心发生火灾,尹德树、谢妩媚租赁的储存间被烧毁,电扇等家电被付之一炬,损失惨重。2011年6月25日,鼎城区公安消防大队出具《火灾事故认定书》,排除了雷击、放火、自燃、小孩玩火引起火灾的原因。尹德树、谢妩媚认为,芷安居仓储公司作为经营仓储业务的企业,严重违反消防管理法规,致火灾发生及损失扩大,理应按照消防法规及合同约定对尹德树、谢妩媚承担民事责任并赔偿损失。故请求判令芷安居仓储公司赔偿尹德树、谢妩媚财产及其他经济损失80万元(暂定,具体以鉴定为准);判令终止尹德树与芷安居仓储公司签订的《房屋租赁合同》;判令芷安居仓储公司向尹德树退还仓库押金4000元及仓库租金4816.5元(2011年5月13日至2011年6月19日);由芷安居仓储公司承担本案诉讼费用。
 
  【争议焦点】
 
  (一)双方所签订的租赁合同是否有效;
 
  (二)尹德树、谢妩媚的损失如何认定?
 
  (三)芷安居仓储公司对尹德树、谢妩媚的损失是否应承担赔偿责任?责任如何划分?
 
  双方所签订的租赁合同是否有效
 
  芷安居仓储公司所出租的仓库,为2005年至2006年期间建成,系临时建筑,根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,虽然尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司对租赁合同予以了认可,但因违反了法律的禁止性规定,应认定双方所签订的租赁合同无效;
 
  尹德树、谢妩媚财产损失的认定
 
  对于尹德树、谢妩媚的财产损失,芷安居仓储公司认为其鉴定结论的依据不足,并申请了重新鉴定。鼎城区人民法院认为:常鼎价证字(2012)125-4号价格鉴证结论书,鉴定程序符合法律规定,鉴定过程中,价格鉴证师和工作人员及当事人进行了现场清点,鉴定过程客观真实,芷安居仓储公司虽提异议,但没有提供足以反驳的证据,因此,对该鉴定予以认定,尹德树、谢妩媚的财产损失应认定为1098000元,加上其鉴定费用6000元,总计损失为1104000元;
 
  芷安居仓储公司对尹德树、谢妩媚的损失是否应承担赔偿责任?责任如何划分?
 
  尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司之间的租赁合同因违反法律的禁止性规定而无效,根据﹤中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,结合本案,芷安居仓储公司作为仓储公司和仓库出租人,应保持租赁物(仓库)符合租赁用途,对出租仓库内消防设施及电气线路的安全负有管理检查义务。依据原建设部《仓库房屋租赁管理办法》第六条的规定,芷安居仓储公司所建三区仓库,系违反部门规章的规定,在城市规划区内未取得建筑规划许可证建筑的建筑,因违章建筑不受法律保护,其临时建筑不得以出租方式取得收益。
 
  而芷安居仓储公司为实行经济创收,擅自将临时建筑作为仓储间长期出租,在火灾事故发生前,不重视消防安全,未按整改通知全面整改到位,及时排除各种火灾隐患,对三区仓库每个仓储间未全部砌砖墙上顶封闭隔断,证实其租赁物明显不符合租赁用途;火灾事故发生后,其仓库监管人员未能及时报警,对火灾组织扑救不力,导致火灾迅速蔓延将整个三区仓库全部烧毁,扩大了火灾损失。
 
  在排除不可抗力,放火、自燃、小孩玩火引起火灾的情况下,其违法出租和疏于管理的行为是造成此次火灾事故发生的根本原因,对此,芷安居仓储公司存在重大过错,对尹德树、谢妩媚因火灾事故所造成的财产损失应承担主要赔偿责任;尹德树、谢妩媚作为承租方,明知公安部门对芷安居仓储公司仓储中心进行消防检查时该仓储中心存在诸多消防安全隐患,而未向芷安居仓储公司提出整改意见,仍继续租赁使用,且自身对租赁仓库的日常防火管理疏忽大意,对火灾损失的发生亦存在一定过失,应承担相应民事责任;尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司所签订的租赁合同,因火灾的发生以致不能实现合同的目的,双方的租赁合同实际已解除。
 
  依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,对尹德树、谢妩媚要求芷安居仓储公司返还2011年5月13日起至2011年6月19日的房屋租金及押金8625.37元的诉讼请求,予以支持。
 
  【审理结果】
 
  据此,遂判决:
 
  一、原告尹德树、谢妩媚经济损失1104000元,由被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司赔偿717600(1104000×65%)元,其余损失386400(1104000×35%)元由原告尹德树、谢妩媚自负;
 
  二、被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司返还原告尹德树、谢妩媚2011年5月13日起至2011年6月19日的房屋租金及押金8625.37元。本案案件受理费14815.35元,由被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司承担9629.98元,原告尹德树、谢妩媚承担5185.37元。
 
  宣判后,芷安居仓储公司不服,提出上诉
 
  二审经查明:一审判决虽适用法律有遗漏之处,但认定事实清楚,处理恰当,应予维持。

      据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9629.98元,由常德市鼎城芷安居仓储有限公司负担。本判决为终审判决。

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