专家律师:房屋买卖合同的五大纠纷及维权途径

发布时间:2018-11-06 16:56    来源:未知    浏览:

【内容分类】:合同纠纷

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  近几年,随着房地产市场的繁荣,房地产纠纷案件也大量出现,现总结了几类商品房房买卖合同纠纷的类型,和大家一起分享、研究。
 
  商品房买卖合同纠纷
 
  商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人,这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类:
 
  售房广告引发的纠纷
 
  众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:
 
  (1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;
 
  (2)对商品房美观性的陈述;
 
  (3)对商品房使用功能的陈述;
 
  (4)对商品房环境性的陈述;
 
  (5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。
  认购纠纷
 
  认购是指在商品房买卖合同过程中,双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门,有叫“认购书”,有叫“订购协议”,还有叫“房号保留协议”的。
 
  房贷难引发的相关纠纷
 
  关于这类纠纷2011年呈快速上升趋势,受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后,各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧,所以很多购房者在签订购房合同后,往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。
 
  延期交房引发的纠纷
 
  交房时间是《商品房买卖合同》中必须载明的事项,延期交房毋庸置疑是开发商违约行为,按照合同约定应按日支付违约金,比例双方可以事先约定。如果合同交房期届满,开发商未通知业主收房,责任很好认定。
 
  房屋面积误差引发的纠纷
 
  在中国,商品房买卖,都是以建筑面积作为销售的单位。一般来说,商品房的建筑面积由两部分组成,即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而,作为消费者来说,实际购买的却只是房屋的套内建筑面积。也就是说,需要将建筑面积减去公共部位与公用房屋分摊的面积。在同等单价的前提下,套内建筑面积越大,购房者越合算,反之就吃亏了。买房人在入住后常常遇到房屋的实际面积和开发商所承诺的建筑面积误差的问题,不是缺斤短两的“缩水”,就是买房人额外负担“涨水”的费用。“缩水”侵犯了买房人权益是无疑的,“涨水”对买房人来说未必占了便宜,因为买房人不仅要承担超出部分的房价,还得多支付物业管理费、供暖费等等。面积纠纷主要分两种情况:第一,公摊系数不变的情况下,建筑面积变化,随之套内建筑面积和公摊面积会同比变化;第二,公摊系数变大,建筑面积不变或变化,套内建筑面积变小或增加的幅度小于公摊面积增加的幅度。
 
  目前,商品房面积误差纠纷的处理原则是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
 
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
 
  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
 
  司法解释对于处理建筑面积变化的第一种情况具有明确的指导意义,但是对于面积变化的第二种情况,单纯适用此条法律不利于保护购房人的利益。
 
  那遭遇房屋买卖合同纠纷怎么办呢?
 
  有哪些方法可以维权呢?
 
  维权:有三种途径可选择
 
  一、直接找开发商协调。
 
  二、向测绘部门或房地产行政主管部门反映,要求测绘单位重新进行测量。
 
  三、通过法院诉讼,由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房。
 
  三种维权办法中,第一种办法比较直接有效,但往往需要众多业主联合起来,要求开发商给出一个明确的解释,必要时还可以通过媒体监督解决纠纷,但很多不良开发商会玩“躲猫猫”,采取避而不见和拖而不决的策略,处理起来比较耗时耗力。
 
  第二种办法的维权成本较高,专家介绍,公摊面积的测量都是以“幢”为单位,一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内,如果一户业主提出申请,意味着需要对整幢楼重新测量,按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用,业主的负担至少在数千元甚至上万元。
 
  相比之下,通过诉讼来解决算得上处理房产合同纠纷的上上策了。在专业律师的帮助下,当事人能够更好更快的维护好自身的合法权益。
 
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